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最近一段时间，“政府收房”的说法频繁出现，登上热搜。

在广东，6月24日，江门发布公告征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。在一周前，惠州也发布了相关征集公告。至此，珠三角已有两地官宣通过“政府收购”模式筹建保障房。

放眼全国，已有超20个城市发布相关政策，近日西安、昆明等地甚至已经开始申购配售型保障房。

住房作为最重大的民生之一，每个政策都牵动着大家的关注。政府为何下场收房？这一模式如何运作？对房地产市场又会产生怎样的影响？

何立峰：商品房库存较多城市，政府可酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房

政府为何收房？

政策叠加多方需求催生

“政府收房”最直接的激发点还要追溯到今年的一场会议。

5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开，会上提出：商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

此后，全国多次会议不断提及“政府收购”，并强调落地配套的保障性住房再贷款。6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，进一步提出推动县级以上城市开展收购。

同时，各地也面临着去库存、保交楼的现实需求。

从市场看，根据天风证券测算，全国存量房需要去化7.7亿平方米、把住宅去化周期压降至18个月以内，市场才能达到平稳状态，各地去化压力可想而知。

从房企看，由于商品房流通不畅，保交楼也面临较大的资金压力，政府收购有助于回笼一部分资金，实现保交楼。

而从地方政府的角度看，每年有常态化的公共住房筹建需求，特别是热点城市保障房的任务更重。“恰好存量收购比增量建设在周期上、成本上都更划算，因此政府也乐意收购。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍。

当政府、市场、房企的需求汇聚一个点，“政府收购”模式便应运而生。

这是1月24日拍摄的湖北黄石保交楼项目东楚御景（无人机照片）。 新华社发（石勇摄）

这一模式如何运行？以江门为例，明确由市、县国企作为收购主体，以合理价格征集已建成未出售的商品房，随后这些商品房将用作保障性住房。

这一模式将商品房与保障房打通——市场库存减少、房企资金压力缓解、政府的保障房建设任务完成，在逻辑上实现了较为理想的闭环和多方共赢，也落实了国家提出的“保障+市场”住房供应体系。

在政策推动和现实多方需求下，各地陆续推出落实措施。

例如，在5月27日，昆明由市属国企征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。6月2日，苏州组织地方国企收购部分存量商品房用作保障房等。业内人士预计，后续还将有更多城市跟进。

当前，广东的保障性住房筹建数量较大，接下来会有更多城市“收房”吗？记者从省有关部门获悉，目前各地市主要根据本市实际情况以自愿原则参与，暂无更多地市备案于近期推行。记者致电惠州、江门有关部门负责人了解到，“政府收购”目前还处于前期摸排意向房企和项目的阶段，待各项细节成熟后再结合当地保障房的需求推进。

模式能否持续？

关键要实现两个“跳跃”

有不少网友提出疑问：这一模式能持续吗？或许需要从更微观的角度来观察。

“政府收购”模式的过程大致为：资金注入（包括贷款）—收购主体与房企谈判—以合理价格收购—配租或配售—获得收益（包括还贷）。

记者梳理多地的政策，发现基本有个共同原则：政府主导，市场化运作。既然是市场化运作，其可持续开展离不开资金平衡。

在“政府收购”模式中，需要实现两个“跳跃”：一是完成收购，二是完成配租或配售。

能否完成收购，很大程度上要看价格。多家房企认为，这是政策能否推进的最关键因素。江门一家房企负责人表达了一定担忧：当前地方政府资金压力较大，不一定能给出适合的价格，双方需要谈判较久，实际推进或许会比较困难。

国企是以什么价格收购呢？多地均明确“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”。记者从多方了解到，目前广东的这一价格计算仍未明确，有待后续完善，并在具体的收购中进行谈判。

“因为是用作保障房，以配售型保障房为例，起售价会是周边商品房的五折左右。因此，考虑贷款成本，政府收购价格会更低。”李宇嘉认为。

全国其他地方的情况可作参考。例如，西安近日宣布开启2710套配售型保障房的意向登记，主要包括金泰怡景花园和香湖湾两个项目，分别位于雁塔区和浐灞国际港区域，这些保障房便以区域商品房价格的50%进行配售。

“政府需要平衡资金成本，房企也要平衡保交房压力，能否实现收购需要双方达成共识。”李宇嘉表示。

位于深圳光明区的凤凰英荟城项目。南方+记者 朱洪波 李斌 谢昊燃 摄

第二个“跳跃”与资金来源有关。

根据克而瑞研究中心统计，过往政府收储商品房案例中，地方财政、租赁住房贷款支持计划、城投平台自筹资金是三大资金来源。今年，央行设立的3000亿元保障性住房再贷款，是新的资金来源补充。

其中，6月12日央行在济南召开保障性住房再贷款工作推进会，强调贷款要“严格避免新增地方政府隐性债务”。因此，国企贷款收购必须确保资金平衡，即收回来的房子要租出去、卖出去，有一定收益用于偿还贷款。

因此，能否收购到好房源实现配租、配售也很重要，事实上“政府收购”模式对房源相对“苛刻”。

首先，为避免房屋交付延期或无法交付的问题，大部分地方要求必须收购现房。其次，存量房需要具备一定配套，包括交通、基础设施，并且满足一定车位配比，才能后续顺利租售。另外，出于对保障房便于管理的考虑，地方还偏向优先收购整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

如何影响市场？

当前更多是发出信号提振信心

对于普通人，更关心的是“政府收房”对房地产市场究竟会产生什么影响？

带有政府信用背书的收购行为，无疑对提振楼市信心和预期将起到一定作用，有助于平衡住房供需倒挂的情况。

但也需要看到，“政府收购”模式刚刚推出，甚至带有试点意味，更多或是信号意义。

李宇嘉预计，未来政府常态化的保障房筹建，可能更多倾向存量盘活。易居研究院研究总监严跃进也指出，通过政府收购去库存对后续房企去库有增强信心作用。

目前，政府收购主要针对新建商品房，存量二手房并不在其中。多位业内人士也指出，从短期来看，受资金、筹建任务等的限制，各地政府收储规模都还不大，更多是从保交房的层面考虑。

但如果政府收购模式未来扩大，带来的影响或许会更大。

“政府收购模式对商品房的影响，还主要取决于收购的规模、是否常态化、收购何种房源等。”李宇嘉表示，如果未来保障性住房都通过存量收购实现，随着整体规模扩大，影响也就放大。比如保障房低价配租、配售时，有可能对周边二手房的出租、出售形成竞争。

而对于企业，则在未来“市场+保障”的住房体系下，或许将更多力量集中在提升商品房的品质上。

说到底，“政府收购”和此前的征拆房票安置、收购二手房支持“以旧换新”等，都是一种政府收储行为，政企能否合力撬动、盘活当下的房地产市场，让群众住得更好更安心，仍需拭目以待。

[撰文]话题研究员张子俊

[策划]何勇荣陈颖尤立川陈明诗

[作者]张子俊

[来源]南方报业传媒集团南方+客户端