“政府收储存量房”进度缓慢 调查发现原来受这些关键性因素影响

距离517国务院政策例行吹风会过去20余天后,会上提及的“政府收储”进度如何,一直是市场关注的焦点。

据蓝鲸新闻了解,目前仅杭州市临安区、昆明、重庆、大理、广州等位数不多的地方出台了相应政策。

其中,5月14日,杭州市临安区发布公告称,在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房,房源要求为现房或一年内具备交付条件的期房,以整幢作为基本收购单位,同时单套建筑面积不超过70平方米;收购房源还需搭配一定比例的车位,房源待售车位数量满足配比条件。

13天后,5月27日,昆明市住房和城乡建设局发布征集商品住房用作保障性住房公告,在五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区行政区域内,已建成未出售的商品住房项目,房源为单套建筑面积120平方米及以下的商品住房,优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋或整院等。

随后5月底,广州市增城区政府挂出“关于广州(新塘)至汕尾铁路项目(新塘段)征集符合条件商品性安置房源报名的公告”,公开征集广州(新塘)至汕尾铁路项目(新塘段)符合条件商品性安置房源报名。

综上来看,目前明确提出收储需求的城市并不多,规模也不大,而之所以政策落实相应较慢,蓝鲸新闻在采访中得知,主要是存在多方面因素。

其中,收益不匹配、需求错位等,是制约当前“政府收储存量房”开展的难点之一。

粤开证券首席经济学家、研究院院长罗志恒认为,部分城市的成本与收益不匹配,导致项目推进有一定难度。部分城市的租金回报率偏低,租金可能无法覆盖项目前期投入的利息支出及后期的运营维护成本。

同时,罗志恒还表示,保障性住房需求与商品房库存之间往往存在错位的情况。

“政府收储将以存量新房、小户型为主,且集中于高库存且保障性住房缺口较大的城市,而保障性住房缺口较大的是一二线城市,但商品房去库存紧迫性较高的却是三四线城市。”罗志恒称。

从以上述明确发布收储公告的城市来看,收储后房源用途不同,但两地公告对征集的房源要求相似,市区内、小户型、现房准现房、整栋或优先整栋。

“市场上符合这样标准的库存并不多。”杭州某房企相关负责人称,项目为加速回款,能卖的房源大部分已经销售,有些单元可能只卖出去四五套房子,但也不满足整栋这一收储条件。

各地细则对房源有如此要求,与中国人民银行发布相关要求有关,即所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房,对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则,严格把握所收购商品房的户型和面积标准。

“作为保障性租赁住房,考虑到租户更多以公共交通为主,位置确实不能过于偏,也应以小户型为主。”某长租公寓相关负责人告诉蓝鲸新闻,在租赁物业中,集中式物业更好管理、运营成本也更低。

除需求错位外,收购的评估标准如何确定,收购资金来源等,都是影响收储进度的关键性因素。

“政府收储如何确定一个原产权方和政府都接受的价格是难题。”中原地产首席分析师张大伟称。

根据广州增城发布的收储公告,对于此次收购的价格,通知明确,房源交易单价以评估方式确定,本次评估选用的评估方法为成本法,原则上为“土地成本+建安成本”。

据华南某房企相关业务负责人介绍,除土地成本、建安成本外,项目开发过程中,还有资金成本、税费成本等。

“政府收储存量房”进度缓慢 调查发现原来受这些关键性因素影响

资金来源方面,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,除银行贷款,可以用拆迁安置补偿费、保障性安居工程、预算内投资专项借款、专项债等,由财政投资、国家财政补贴、中央预算内投资、土地出让、国企城投借债等等来解决。

“短期看,存量盘活只是一种筹建渠道。关键是,如何建立公共住房需求与存量房的对接渠道,包括房源标准、项目申报、审查和收购等,形成闭环。目前,这些还未具备。”李宇嘉预计,未来,公租房、安置房由筹建,转向存量盘活将成为常态。