中国住房已明显过剩, 但百姓没钱买 国家老干部给出“解决方案”

我国住房市场发展非常迅速,有专家说,我们几乎只用了二三十年时间,基本上走过了发达国家上百年的路。但大家也知道,一个14亿人口大国,对住房的需求也非其他国家所能比拟的。那么,问题就来了,中国现有住房到底是多了还是少了?够不够住?

对于这样一个问题,看似非常之难,难点在于我们找不到官方的数据,不能得出一个清晰的结论,即便大家看到的“亮灯率”,也仅仅是局部的,抑或是暂未入驻等因素。正是这种“神秘”,也让一些专业的机构孜孜不倦地对此展开研究:

1.早在2015年,中国房地产报与其他机构联合发布一份住房市场报告认为,全国1-4线城市住房空置率在22-26%之间;而中财办杨伟民则通过用电量数据算出,城市空置率在11.9-13.9%之间,当然,由于我们的住房在不停建,但人口增长已放缓,经过这几年的发展,房子只多不少;连续多年从事住房空置率调查的西南财大中国家庭金融中心,则给出了2011年到2017年期间的一连串空置率数据,从2011年18.4%增长到2017年的21.4%。

2.如果说前面所说的空置数据大都为民间机构研究,那么还有一个比较权威的单位—央行,前不久给出的调查数据则比较直观,报告认为,城镇家庭户均住房套数为1.5套。

从以上两组数据可得出两点结论:1.国际上的合理住房空置率为5-10%,而民间机构调查的数据无一例外地都超出合理上限;2.家庭户均住房套数远高于国际1.1套均值。总结成一句话即是:无论从哪个角度看,中国总住房已经明显过剩了。

一边是住房过剩,另一边是没钱买。

需要说明的是,前面得出的住房过剩结论,仅是指总量方面的,因为我们还知道,事实上很多人“被平均了”,A居民没有房子,B居民有3套房子,二者平均就是1.5套,当然,这还仅仅是身边人的差距,还有不少潜在的隐形“土豪”,手上握有大量的房产,而且一些企业手中也持有不少住宅,我们经常可以看到一些企业为了避免退市,甩几套房子就足以实现扭亏,足见其“富余”程度。

买房算过账的人都知道,对于一个工薪族而言,大城市工资就算有7、8千,对于动辄三四百万的房子,无疑是一个天文数字,即便能还上月供,但上百万的首付款也没那么容易凑齐。而小城市房子总价虽然要低不少,但就业机会、收入也比大城市少很多,3-4千元收入基本上也只能够家庭的日常开销,即便有首付款,月供压力也相当地大。当然,更别指望农村人来接盘,因为数据显示,近6亿的月入千元收入者,大部分都在农村。

中国住房已明显过剩, 但百姓没钱买 国家老干部给出“解决方案”

由此看来,是不是意味着低收入群体和普通工薪群体就不能拥有自己的住房呢?答案是明确的,这几年,国家对楼市调控的基本原则就是:房住不炒,而且官媒不止一次的表态,要实现住有所居,换言之,人人有房住,这也是中国梦的一个重要组成部分。

针对这一问题,曾任职住建部副部长、政协人口资源环境委员会副主任的国家老干部仇保兴提出过“解决方案”。其一是征收空置税,在他看来,这种措施可以精准遏制投机,从经验看,征收空置税的国家,其空置率在5%左右。

比如法国实行的渐进惩罚式空置税,房屋空置第一年按房产价值征收10%,第二年增加到12.5%,第三年则为15%,说实话,这种状态下,谁还敢把住房长期空置呢?像我们一套300万的房子,一年就是30-50万税。还比如荷兰规定,房屋空置时间超过1年,其他无房居民可以申请入住,政策的目的就是让房屋得到充分的利用,同时也抑制了楼市泡沫,让市场没有炒作的空间。在仇保兴看来,与空置税一道,包括消费税、流转税,建议先行,这对于“保持居民消费能力、财富存量很有好处”。

当然,对于空置税征收肯定有一个过程,不会说征就征,但对于我们年轻人来讲,结婚、生孩子的事是人生大事,住房的事情不能等,而仇保兴给出的另一个“解决方案”则非常具有现实意义,那就是把低收入家庭纳入共有产权住房体系。

什么是共有产权住房?说白了,就是对经济能力不足的家庭实行“专项”住房供应,举个例子,比如你所在城市买一套商品房需要150万,你需要付3成首付即45万,而你只有15万,显然,你很可能与商品房无缘了,而共有产权房则解决了这一问题。首先,同样地段、面积的房子,其总价可能只有7折(原因在于是政府专供地,取得的成本低),即105万,那么3成首付款31.5万,此时政府与你各分担一半,你只需要出15.75万,这基本与你的购买力持平了,买下共有产权房后,产权各占一半。

目前,国家在北京、上海、成都、淮安等多个城市试点共有产权房,住建部政策研究中心主任秦虹在纪念住房改革20周年会上表示,共有产权住房比例要扩大,以满足新就业、新市民的住房需求。同时,随着试点的深入,共有产权房的制度也在不断完善调整,不仅可以让你在有经济能力后,可买下政府持有的另一半产权,还可以在取得不动产证后满5年上市,比如广州南沙区采取内循环和外循环两种方式将其房屋转让出去。这样做的好处即是,一方面周期较长,限制了投机炒作空间,炒房客会避而远之,另一方面,也给了共有产权购房者要置换或者变现的机会。

中国住房已明显过剩, 但百姓没钱买 国家老干部给出“解决方案”

总结一下:这两种“解决方案”,之所以受到刚需们欢迎,一方面,空置税可以增加多套房群体的持有成本,把这些闲置的房源逼出来,其实这也是为避免重复建设,资源浪费。同时,有利于抑制楼市泡沫,真正实现房住不炒。

另一方面,共有产权房的设计,其实是相当于政府让渡了土地出让收益,给低收入群体提供的保障住房,可以解决经济能力暂时不足家庭的购房需求。

总体看来,“方案”不仅解决了刚需们的住房问题,还可以减少住房市场发展过程的风险,有利于房地产的长期平稳健康发展,年轻人也有更多的时间和精力实现自己的梦想,对国家经济、社会发展,都是一件良性循环的幸事。当然,一项制度的设计和建立都需要通盘考虑,需要稳妥进行,对此,你如何看呢?